• Cosa è il contratto di affitto a canone concordato

I contratti di affitto a canone concordato sono stati introdotti nel nostro ordinamento al fine di incentivare il mercato delle locazioni, nelle aree ad alta densità abitativa, dando una tipologia alternativa al classico contratto di locazione, stipulato in forma libera con durata di 4 anni prorogabili per altri 4 (c.d. 4+4).

Esso ha la durata obbligatoria di 3 anni, prorogabili per altri 2 (c.d. 3+2) e prevede che le parti possano aderire a contratti, predisposti sulla base degli accordi negoziati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002.

I contratti di affitto a canone concordato rappresentano, quindi, una particolare tipologia di locazione, in grado di fornire, al verificarsi di determinati requisiti previsti dalla norma, l’applicazione di una serie di agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario che per l’inquilino. Questa tipologia contrattuale prevede che le parti possano aderire a contratti standard, predisposti sulla base degli accordi negoziati tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Questi accordi sono redatti a livello nazionale con una convenzione quadro, la quale determina i criteri generali per la determinazione dei canoni di locazione da recepire poi nella contrattazione territoriale, al fine di individuare aree omogenee per valori di mercato, infrastrutture, tipologie edilizie, etc. Per ognuna di queste aree omogenee viene individuato un valore minimo e massimo del canone di locazione. All’interno di questo range le parti vanno a determinare il valore del canone di locazione da applicare al caso specifico.

Qualora vengano redatti contratti senza l’assistenza di organizzazioni territoriali, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 31/E/2018 ha previsto che sia necessaria l’acquisizione dell’attestazione da parte delle organizzazioni territoriali del canone di locazione applicato al contratto.

• Calcolo del canone con attestazione

Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.

Sulla base di tali accordi viene individuato, per ciascuna zona comunale, un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:

• efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
• metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
• valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori.

L’elenco dei comuni ad alta densità abitativa è soggetto ad aggiornamento ogni ventiquattro mesi da parte del CIPE, così come previsto dall’articolo 8, della Legge n. 431/98. Nel caso in cui in seguito all’aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è situato l’immobile non dovesse rientrare più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fini dell’Irpef sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui interviene la delibera del CIPE.

• Agevolazioni previste

Ecco le agevolazioni previste per i proprietari delle unità immobiliari:

• riduzione del 30% della base imponibile Irpef;
• riduzione aliquota cedolare secca dal 21% al 10%;
• possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per IMU e TARI.

Invece, le agevolazioni previste per il locatario sono:

• intestazione del contratto di locazione e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
• prezzo bloccato del canone d’affitto.

parte di un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.