Un mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine, (in genere da 5 a 30 anni) erogato da un istituto di credito e concesso per acquistare o ristrutturare un immobile (anche in costruzione), che prevede l’assunzione dell’impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.

Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

Una banca, per concedere il mutuo, valuta:

• le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo;
• il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

Il tasso d’interesse che viene applicato ad un mutuo è composto:

• dal parametro di riferimento, ossia un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE che esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso;
• dallo spread, ossia la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, che varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

Esistono due tipologie di mututo:

• A tasso variabile, caratterizzato dalla possibilità di variazione del tasso d’interesse previsto in base all’andamento dell’indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato;
• A tasso fisso, caratterizzato dall’assenza di variazioni del tasso d’interesse iniziale;
• A tasso misto, caratterizzato da un tasso di interesse che può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto.

• Surroga del mutuo

La surroga – o portabilità – del mutuo, è un contratto che consente di trasferire gratuitamente il debito residuo dalla banca originaria ad un altro istituto creditizio che offre condizioni più vantaggiose.

Ha come fine la possibilità di modificare gratuitamente certi parametri legati al relativo contratto, come ad esempio la durata del mutuo, l’importo della rata, i tassi d’interesse e lo spread. La vecchia ipoteca sul mutuo, quindi, non viene cancellata o estinta ma semplicemente sostituita con il subentro della nuova banca, che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili. Per legge, l’operazione deve inoltre concludersi massimo entro 30 giorni rispetto alla data di approvazione della richiesta.